中国住宅产业三大趋势

●中国住宅行业的平均经营规模不高，没有形成垄断竞争局面。

●未来一两年内主要城市商品住宅价格会继续微幅下降以刺激消费。

●消费者住房的多样化需求，促进了城市空心化。

中国的住宅市场尚未成熟，作为一个行业亦未形成垄断，整体行业水平仍有待进一步提高。然而作为中国的新兴产业，住宅产业的地位将越来越起到举足轻重的作用，成为拉动我国消费的支柱产业。伴随着国民经济的发展，和中国加入WTO前景的明朗，使中国住宅产业的发展有了新的特点。从总体上讲，中国住宅产业将面临一个新的发展阶段。在这个阶段将出现以下趋势：

趋势之一：住宅大量开工与空置持续上升仍将共存

至1999年全国商品住宅的施工面积达到11878．9万平方米，比1998年的9538．9万平方米增加了24．5％。与此同时，1998年商品住宅的空置量达到7909万平方米，比较1997年的5600万平方米增长41．2％。从全国主要城市来看，住宅的开工量迅速增加，与1997年相比，广州上升26％，北京上升34％，天津上升42％，仅上海有小幅下跌，下跌了2％。与此同时，这些城市的住宅空置面积也呈显著上升趋势，广州上升28％，北京上升1％，上海上升37％，天津上升38％。截止到1998年底，全国商品房空置8000多万平方米，其中商品住宅空置4000多万平方米。

造成住宅大量开工、空置持续上升的两个主要原因是，其一，住宅行业对于新的发展商来说进入障碍小。与家用电器、汽车制造、石油化工等平均规模已达到20亿元以上的行业相比，新的住宅发展商的资金进入障碍较小；与高科技、电子等要求具有较强的产品研究和开发能力的行业相比，新的发展商的技术进入障碍较小。其二，中国住宅行业的平均经营规模不高，没有形成垄断竞争局面。到1997年，全国家用电器行业前10名的市场份额已达到84％，而在住宅行业中，上海、广州等地前10名的市场份额都没有超过20％。在住宅市场发育较早的香港，前10名的市场份额已达到80％左右。由于小规模发展的存在，住宅市场的信号一般因生产周期较长而滞后一年左右以及相关经济政策的滞后性，造成住宅大量开工、空置面积持续上升的局面在未来几年内还将存在。

趋势之二：住宅市场的外部因素将促使房价持续下跌

由于中国各城市经济发展不均衡，住宅市场周期变化不同，住宅价格变化也不一致。如北京、广州的住宅价格在经过1996、1997年的持续上升后，1998年开始下降；而上海自1996年开始，住宅的价格一直在微幅下降；天津、大连、成都等地，在1997年后，住宅价格出现微幅增长的情况。

造成住宅价格下降的原因主要是，自1997年以来国家金融政策调整，先后七次降低利息，使住宅开发的资金成本下降。据统计，全国每年在房地产的投资约3000亿元人民币，其中有1000亿左右来自贷款，按照房地产项目平均两年半的开发周期计算，降息的结果使房地产总的开发成本平均下降5．5％。总体看，降息使北京、上海、广州等主要城市的房地产价格下降了7％至9％，而减免税费、降低地价等因素使价格下降了2％至5％，其中起主要作用的是资金成本的下降。

其次，商品房价格门槛过高成为住宅消费的制约，住宅开发商为了尽快收回投资，降低融资成本，会采用降低价格的方法。据调查表明，没有购买住房的居民家庭还款购房的最主要原因，是经济能力不足（1999年全国城镇居民人均可支配收入为5854元）；其次是嫌房价过高。多数居民家庭能够承受的最高购房自有资金在4万元以下，能够承受的最高房价在6万元以下。多数居民家庭在自有资金不够的情况下，虽然愿意通过借款、银行抵押贷款等方式去筹措一部分购房资金，但由于人均可支配收入较低，造成居民对贷款压力的承受能力明显不足。

未来一两年内主要城市的商品住宅价格会继续微幅下降，以刺激消费，但下降的空间有限，其利润率趋于社会平均水平。

趋势之三：城乡结合部快速发展，城市空心化现象将进一步显现

国际经验数据表明，当一个城市的人均GDP超过3000美元时，城市空心化的现象会比较明显。在中国一些大中型城市的人均GDP达到2000美元左右时，便开始出现空心化的现象。例如1999年中国主要城市的人均GDP北京为2400美元、天津2200美元、上海3700美元、沈阳为1854美元、广州3323美元。这些城市均已经出现城市空心化现象，其中上海表现得尤为突出。其近郊区住宅的销售比例在不断上升，如闵行区、浦东区住宅销售面积占全市的比例，从1996年的30％上升到1998年的42％。